민간사업자 계속 수익 얻는 구조
수년후 건물·토지 되팔기 가능
향후 막대한 지가 상승 예상
시의회 “공사, 수익 너무 적다”
▲ 화성도시공사가 민간사업자와 합동으로 추진 중인 4300억원 규모의 화성시 남양읍 시리 물류단지 계획 개발부지 67만2000㎡(20만여평) 전경. 7일 개발 부지 한복판을 서해선 복선전철 공사가 한창 진행되고 있다. /김철빈기자 narodo@incheonilbo.com
화성도시공사가 민·관합동으로 추진하는 '시리물류단지 개발사업'의 민간사업자들이 전체 부지의 63%를 독식하는 것으로 확인됐다. 현재 그린벨트인 사업부지는 사업 종료와 함께 막대한 지가 상승이 예상되는 곳이다. 그럼에도 화성도시공사는 토지 분양에 따른 수익만 챙기는 것으로 알려졌다.
3일 인천일보가 입수한 자료에 따르면 시리물류단지 개발사업은 화성도시공사가 민간사업자와 시리로지스틱피에프브이(PFV)를 구성해 남양읍 시리 일대 67만1583㎡을 물류시설, 지원시설용지, 공원, 주차장을 만들어 분양하는 내용으로 추진되고 있다.
PFV 출자 현황을 보면 결과 화성도시공사가 50%+1주, 유앤미개발 10%, 한국복합물류㈜ 5%, 비지에프로지스 10%, 한국로지스풀 10%, 호반건설·산업 10%, 미래에셋증권 5%를 각각 투자했다.
계획서상 물류시설용지는 전체 부지의 약 71%인 47만7045㎡다. 이 중 71% 부지 약 90%인 42만9340㎡(12만9875평)를 PFV에 투자한 회사 중 4곳이 나눠 갖게 사업 계획이 설계돼 있다. 한국복합물류㈜, 비지에프로지스, 한국로지스풀, 유앤미개발이다.
민간사업자들은 관련법상 이 땅을 조성원가의 최대 5%를 더한 가격에 PFV로부터 살 수 있다. 예로 조성원가가 100만원이면 PFV는 최대 105만원이다. 이때 발생한 분양 수익은 모두 PFV가 가져간다. 약 180억원으로 추정된다.
지난해 11월 열린 화성시의회 도시건설위원회 회의록에는 당시 도시공사장인 김근영이 “저희들이 전액 100% 그 수익률을 187억원을 저희들 수익으로 100% 지금 잡아놓은 상태”라고 말한 것으로 나와 있다.
PFV는 토지를 분양한 이후 해체된다.
PFV 해체돼 사업이 사실상 끝났음에도 민간사업자만 계속해서 수익을 얻을 수 있는 구조다. 약 180억원에 이 땅을 사들인 민간사업자들은 더 비싼 값에 이 부지를 팔 가능성이 열려 있다. 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에는 민간사업자들은 이 땅을 분양받은 이후 4년 안에 계획한 물류시설 등을 만들어야 한다고 명시돼 있다.
이에 따라 민간사업자는 건물을 올리고, 4년이 지난 5년 차에는 건물과 토지를 다른 업자에게 되파는 게 가능하다. 기존 그린벨트 지역에 기반시설이 조성됐고, 건물까지 올라 간 땅이어서 사실상 '황금알'인 셈이다.
실제 화성도시공사가 사업 추진 전 자체 실수요조사를 한 결과 수많은 업체가 이 땅을 이용할 의사가 있는 것으로 조사됐다. 2021년 2월 열린 화성시의회 기획행정위원회에서 당시 유효열 화성도시공사 사장은 “실수요 업체들을 나름 조사했는데, 18개사가 총 28만5000평 정도 (이용할 것으로) 조사됐다”며 “실수요 희망 업체가 190% 정도다”고 했다.
민간사업자가 가져가는 토지가 12만여평이라는 점을 보면 분양가에 평당 1만원만 올라도 12억원, 10만원이 오르면 120억원, 100만원이 오르면 1200억원의 시세차익이 생길 가능성이 크다. 이로 인해 화성시의회에서는 도시공사 이익이 너무 적은 것 아니냐는 취지의 발언이 나오기도 했다. 그러나 분양 이후 도시공사가 초과 수익을 가져올 어떠한 협약 등은 없는 것으로 알려졌다.
화성도시공사 관계자는 “토지를 분양받은 이후 건물을 올리는 돈도 많이 든다”며 “분양한 이후에는 이들을 막을 어떠한 법적 근거도 없다”고 말했다.
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